A reforma tributária aprovada pela Emenda Constitucional 132/2023 e regulamentada pela Lei Complementar 214/2025 começa a impactar diretamente o mercado imobiliário a partir de 2026. A nova estrutura de impostos pode elevar a carga tributária sobre locações e, consequentemente, pressionar o valor dos aluguéis em todo o país.
A mudança está ligada à criação do chamado “IVA dual”, composto pela Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) e pelo Imposto sobre Bens e Serviços (IBS). Com o novo modelo, contratos de aluguel firmados por empresas ou por pessoas físicas que possuam quatro ou mais imóveis passam a sofrer incidência adicional de tributos.
Atualmente, a tributação pode alcançar até 27,5% por meio do Imposto de Renda. Com a inclusão dos novos impostos, a carga fiscal pode subir cerca de 8,4 pontos percentuais, elevando o custo para proprietários.
Como a reforma tributária afeta os aluguéis
O novo sistema amplia a base de cobrança e altera regras fiscais para quem aluga imóveis. Entre os principais pontos estão:
- Incidência de CBS e IBS sobre locações realizadas por empresas e grandes proprietários;
- Possibilidade de carga total próxima de 35,9%, dependendo do enquadramento tributário;
- Fiscalização mais rigorosa da Receita Federal sobre rendimentos de aluguel;
- Maior exigência de detalhamento nas declarações fiscais.
A tendência apontada por especialistas é que parte desse aumento seja repassada aos inquilinos, principalmente em cidades onde a procura por imóveis supera a oferta.
Aluguéis por temporada podem sentir impacto maior
O efeito pode ser ainda mais significativo nos contratos de curta duração, como os realizados por meio de plataformas digitais. Nesses casos, a carga tributária total pode chegar a até 44% do faturamento bruto.
Esse cenário pode resultar em reajustes nas diárias e impactar diretamente consumidores que utilizam esse tipo de locação.
Transição começa em 2026
A fase de testes do novo modelo tributário teve início em 1º de janeiro de 2026. Para o aluguel residencial, haverá período de transição:
- Aplicação inicial de alíquota simbólica de 1%;
- Elevação gradual até a cobrança integral prevista para 2033;
- Contratos firmados com empresas e não registrados até 31 de dezembro de 2025 passam a seguir o novo regime.
A legislação também permite que proprietários atualizem o valor declarado do imóvel para o preço de mercado, mediante pagamento de 4% sobre o ganho de capital.
Outros fatores que pressionam os preços
Além da reforma tributária, outros elementos continuam influenciando o valor das locações:
- Contratos indexados ao IPCA ou IGP-M;
- Alta demanda e oferta limitada em capitais e regiões metropolitanas;
- Regras do inquilinato que proíbem a cobrança simultânea de duas garantias;
- Necessidade de ajuste do IPTU por parte dos municípios, com estimativas de reajuste médio de até 21,5%.
Em 2025, o valor médio dos aluguéis residenciais no Brasil acumulou alta de 9,44%, superando a inflação oficial. A expectativa do mercado é que a nova estrutura tributária mantenha a pressão sobre os preços nos próximos anos.
O texto aprovado pelo Congresso, que substitui em grande parte o Projeto de Lei Complementar 108/2024, detalha o funcionamento do novo sistema tributário brasileiro. Embora o impacto varie conforme a realidade de cada cidade, o tema já mobiliza proprietários e inquilinos diante da possibilidade de aumento nos contratos a partir de 2026.
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